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Restnutzungsdauer-Gutachten: wann die kürzere Zahl zahlt.
Weist ein Sachverständiger eine kürzere Restnutzungsdauer nach als gesetzlich unterstellt, steigt Ihre jährliche AfA. Der BFH hat 2021 jede geeignete Methode nach ImmoWertV zugelassen. Am meisten profitieren ältere, kaum modernisierte Gebäude.
AI VisualVier Fehlannahmen zum Gutachten.
01
Ein Gutachten kostet mehr, als es bringt.
Bei größeren Objekten selten. Bei 400.000 € Gebäudewert und 30 Jahren Restnutzungsdauer holt die Steuerersparnis 1.500 bis 3.500 € Honorar oft im ersten Jahr herein.
02
Das Finanzamt erkennt sowieso jedes Gutachten an.
Seit dem BMF-Schreiben von 2023 muss die Herleitung der ImmoWertV folgen. Ohne Besichtigung und Rechenweg wird oft abgelehnt.
03
Bei einem jüngeren Gebäude lohnt sich das ohnehin nicht.
Das stimmt meistens. Am stärksten profitieren ältere Gebäude ohne umfassende Modernisierung.
04
Einmal Gutachten, für immer gültig.
Das Gutachten gilt für den Auftraggeber. Nach einem Verkauf braucht der neue Eigentümer ein eigenes.
Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung.
In zwei Sätzen
Bei 2 % AfA unterstellt das Gesetz 50 Jahre Nutzungsdauer. Belegt ein Gutachten weniger, gilt 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer als neuer Satz.
Vollständiges Rechenbeispiel
350.000 € Gebäudewert, Baujahr 1975: 2 % = 7.000 € im Jahr. Mit 28 Jahren Restnutzungsdauer 3,57 % = 12.500 €, bei 42 % Steuersatz 2.310 € Ersparnis jährlich.
Orientierungswert, keine Steuerberatung. Ob 28 Jahre nachweisbar sind, entscheidet ein Sachverständiger vor Ort.
So erkennen Sie ein seriöses Gutachten.
Öffentlich bestellt und vereidigt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024
Besichtigt das Objekt vor Ort
Herleitung nach ImmoWertV und Sachwertrichtlinie
Schriftliches Gutachten mit begründetem Rechenweg
Unabhängig, ohne Erfolgshonorar
Erfahrung mit Gebäuden ähnlichen Alters
Ein Kurzgutachten reicht oft nicht.
Aus der Praxis
Unser AfA-Rechner zeigt jeden Rechenschritt, bevor Sie einen Gutachter beauftragen.
Fragen vor der Beauftragung.
Nein. Es belegt nur die Restnutzungsdauer und ist deshalb meist schneller und günstiger.
Meist ein bis drei Wochen ab Besichtigung. Planen Sie das vor der Steuererklärung ein.
Nein. Ein Rechner zeigt nur, ob sich ein Gutachten lohnen könnte.
Dann bleibt der Einspruch, der den Vorteil verzögert. Sprechen Sie vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater.
Der nächste Schritt
Prüfen Sie zuerst, ob es sich lohnt.
Eine erste Einschätzung mit Modernisierungspunkten liefert unser AfA-Rechner in wenigen Minuten. Die Grundlagen zeigt AfA bei Immobilien. Alle Bausteine im Immobilienmarketing-Hub.
Antwort binnen 24 Stunden.